토지 임대차 계약 시 건물 등 지상물(地上物)을 소유하는 것을 목적으로 하는 임차인에게는 계약 종료 시 중요한 권리 하나가 주어진다. 바로 '지상물매수청구권'이다. 이 권리는 임차인의 재산권을 보호하고 투입된 자본의 회수를 돕는 핵심적인 법적 장치이다.
지상물매수청구권이란 무엇인가?
지상물매수청구권이란, 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 계약 기간이 만료되었을 때, 지상에 남아있는 시설물이 있다면 토지 임차인이나 전차인(轉借人)이 임대인에게 상당한 가격으로 그 지상물을 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 권리이다.
이 권리는 법적으로 '형성권'의 성격을 가진다. 즉, 임차인의 청구만으로 임대인과 지상물에 대한 매매 계약이 성립되며, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.
또한, 이 규정은 '편면적 강행규정'으로 분류된다. 이는 임차인에게 불리하게 작용하는 약정은 효력이 없음을 의미하여, 법이 임차인의 지위를 강력하게 보호하고 있음을 보여준다. 그러나 지상물매수청구권이 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아니다. 이 권리는 건물의 소유나 식목, 채염(採鹽), 목축을 목적으로 하는 특정 토지 임대차만 인정된다. 단순히 건물이나 기타 공작물을 임차하는 경우와는 구별된다.
권리 행사의 주요 요건
지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 몇 가지 핵심적인 요건을 충족해야 한다.
1.건물, 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차일 것: 임대차의 주된 목적이 지상물의 소유 등 명확해야 한다.
2.토지 임대차 기간이 만료되었을 것: 계약 기간이 종료되어야 청구권이 발생한다.
3.임차인의 채무불이행으로 인한 해지가 아닐 것: 임차인이 월세 연체 등 자신의 귀책 사유로 계약이 해지 된 경우에는 이 권리를 행사할 수 없다. 이는 권리가 남용되는 것을 방지하기 위함이다.
4.지상물이 현존할 것: 임대차 종료 시점에 지상물이 실제로 존재해야 한다. 이때 지상물은 토지의 임대 목 적에 반하여 지나치게 고가로 축조되었거나 임대인이 예상하기 어려웠을 정도가 아니라면, 계약 종료 시 점 에 경제적 가치가 남아있으면 충분하다. 임대인의 동의를 얻어 신축했는지 여부나 임대인에게 실제로 필요한지, 건축이 적법했는지 등은 불문한다.
하지만 중요한 예외도 있다. 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위해 설치한 물건이나 시설은 지상물매 수청구권의 대상이 되지 않는다. 이러한 시설물은 임차인이 원상회복할 책임이 있는 대상일 뿐이다.
지상물매수청구권은 토지 임대차 관계에서 임차인의 권익을 보호하는 중요한 법적 장치이다. 토지를 임대하거나 임차하려는 이들은 이 권리의 의미와 행사 요건을 정확히 이해하고 계약 관계에 임하는 것이 현명할 것이다.
헬로티 김근태 기자 |
