경미한 하자 이유 불가, 민법 673조 '임의 해제'는 유효… 기성고 대금 및 손해배상 책임 발생
건축 공사 진행 중 도급인이 자신의 사업 계획 변경을 이유로 계약을 일방적으로 해제하는 사례가 종종 발생한다. 특히 수급인의 공사에서 경미한 하자가 발견된 상황이라면, 이러한 해제가 과연 정당한지, 그리고 해제 이후 도급인과 수급인 간의 법률관계는 어떻게 되는지에 대한 궁금증이 커진다.
사안
건축주 甲과 건설업자 乙은 40억 원 규모의 5층 상가건물 신축 도급계약을 체결했다. 乙은 계약에 따라 성실히 공사를 진행했고, 얼마 지나지 않아 기초공사를 성공적으로 마무리했다. 다만, 마무리 단계에서 일부 경미한 하자가 발견되었으나, 이는 보수 가능한 수준으로 판단되었다.
그러나 甲이 乙에게 기존 계약의 전면적인 변경, 즉 5층 상가건물을 10층 주상복합건물로 변경하겠다는 의사를 통보했다. 이에 더해 甲은 기존 계약을 일방적으로 해제하고, 새로운 10층 주상복합건물을 신축할 계획이라고 덧붙였다.
도급인의 계약 해제, 그 법적 성질과 타당성
사안은 수급인 乙이 기초공사를 진행하던 중 경미한 하자가 발견되었음에도 불구하고, 도급인 甲이 자신의 사업계획 변경을 이유로 계약을 일방적으로 해제한 경우이다. 여기서 甲의 계약 해제가 법적으로 어떤 의미를 가지며 또한, 타당한지 살펴본다.
첫째, 공사에서 발견된 하자가 '경미한' 수준이라면, 이는 계약의 목적 달성을 불가능하게 하는 중대한 채무불이행으로 보기 어렵다. 따라서 甲은 이 경미한 하자를 이유로 민법 제544조에 따른 법정해제권을 행사할 수는 없다.
경미한 해자와 계약 해제
대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결: 이 판례는 도급인이 수급인의 하자담보책임을 추궁할 때, 하자의 보수를 청구할 것인지, 아니면 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 것인지, 또는 보수와 손해배상을 함께 청구할 것인지를 명확히 해야 한다고 판시했다. 이는 하자가 있는 경우에도 곧바로 계약 해제가 아니라, 우선적으로 보수나 손해배상을 통해 해결하는 것이 원칙임을 시사한다. 특히 경미한 하자의 경우, 대개 보수 또는 보수에 갈음하는 손해배상으로 해결하는 것이 일반적인 것으로 판단했다.
둘째, 그러나 민법 제673조는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 명시하고 있다. 이는 도급인에게 불필요한 건물의 완성을 강제하는 것이 사회경제적으로 불합리하다는 점을 고려하여, 도급인에게 일의 완성 전까지 자유로운 해제권을 부여하는 규정이다.
도급인의 해제권 행사 적법성 및 대체 신축 목적
대법원 1996. 10. 25. 선고 96다21393, 21409 판결: 이 판례는 기한 내 공사 완성의 불가능을 이유로 이행기 전에 도급계약을 해제하기 위한 요건을 제시하고 있다. 이는 계약 해제가 엄격한 요건 하에 이루어져야 함을 보여준다. 甲이 乙의 경미한 하자를 이유로 계약을 해제하고 새로운 건물을 신축하려 한다면, 이는 乙의 채무불이행 때문이라기보다는 甲의 사정 변경에 따른 것이므로, 乙의 귀책 사유로 인한 정당한 해제로 보기는 어렵다고 판단했다.
따라서 甲의 계약 해제는 이 규정에 근거한 '임의 해제'로서 법적으로 유효하다고 볼 수 있다. 계약 해제에 따른 법률관계 분석 민법 제673조에 따른 해제는 일반적인 계약 해제와 달리 소급효가 인정되지 않고, 장래를 향하여 효력을 상실시키는 '장래효'만을 가진다. 이는 이미 이행된 부분에 대해서는 원상회복의 대상이 되지 않고 유효한 것으로 남는다는 의미이다.
이에 따라 해제된 계약 관계에서 다음과 같은 법률관계가 형성된다.
기성고 비율에 따른 보수 지급 의무: 판례는 건축공사 도급계약이 중도에 해제된 경우, 해제 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 원상회복하는 것이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고, 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약이 미완성 부분에 대해서만 실효된다고 본다. 따라서 수급인 乙은 해제된 상태 그대로 건물을 甲에게 인도해야 하며, 甲은 인도받은 미완성 건물, 즉 이미 완성된 기초공사 부분에 대한 '기성고 비율에 따른 보수(공사대금)'를 乙에게 지급할 의무가 발생한다.
甲의 손해배상 의무
민법 제673조에 따라 甲은 임의 해제로 인해 乙이 입은 손해를 배상해야 한다. 이때 손해배상의 범위는 수급인 乙이 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익(기대이익)을 합한 금액이다. 다만, 甲이 기성고 비율에 따른 보수를 지급해야 하므로, 결과적으로 甲이 배상할 손해는 '乙이 공사를 완성했더라면 얻었을 이익(기대이익)'과 '계약 해제를 위해 乙이 추가로 지출한 비용'이 된다.
결론: 책임과 보상의 균형
종합적으로 볼 때, 도급인 甲의 계약 해제는 민법 제673조에 따른 임의 해제로서 유효하다. 그러나 이 유효한 해제에는 책임이 따른다. 甲은 이미 완성된 기초공사 부분에 대해 기성고 비율에 따른 공사대금을 乙에게 지급해야 하며, 더 나아가 계약 해제로 인해 乙이 공사를 완성했다면 얻었을 이익(기대수익)과 해제에 따른 부대비용을 배상해야 할 법적 의무를 지게 된다. 이는 도급인의 자유로운 해제권을 인정하되, 그로 인해 수급인이 입게 되는 손해는 도급인이 배상해야 한다는 법의 기본 원칙을 반영한 것이다.
헬로티 김근태 기자 |
