법률 전문가 분석, 계약금 해제권 행사 시점 '이행 착수 전까지'…. 중도금 지급은 '이행의 착수' 해당
약정일보다 앞선 중도금 지급도 효력 인정…. 분양자 해제권 상실된다는 해석
분양 계약후 시세변동
아파트 분양 계약 체결 후 시장 상황이 변동하면서 분양 대금 증액 요구 및 계약 해제 가능성을 둘러싼 법적 다툼 발생시, 수분양자가 약정된 시점보다 앞서 중도금을 지급한 행위가 계약 해제권 행사에 어떤 영향을 미치는지에 대한 법률 전문가의 분석이 나왔다.
"분양자 "대금 증액 요구에 "수분양자" 중도금 선지급
분석 결과에 따르면, 수분양자가 중도금을 미리 지급한 것은 '이행의 착수'에 해당하며, 이 경우 분양자는 계약금의 배액을 지급하더라도 계약을 해제할 수 없다는 해석이 제시되었다. 문제 된 사안은 아파트 분양 계약을 체결하고 계약금을 지급한 후, 정부 정책으로 인한 개발 호재 발생으로 주변 아파트 시세가 상승하자 분양자가 수분양자에게 분양 대금 증액을 요구하며 발생했다.
이에 수분양자는 증액을 거절하고 중도금 약정일(계약체결일로부터 1년)보다 앞선 날짜에 분양자의 계좌로 중도금을 송금했다. 이 상황에서 분양자가 계약금 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있는지가 쟁점이 되었다.
중도금 선지급은 이행 착수로 본다
전문가 분석에 따르면, 계약금은 원칙적으로 '해약금'의 성질을 가지며, 계약 당사자 일방이 '이행에 착수할 때까지' 계약금 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조).
여기서 '당사자 일방'은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하며, 일단 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 상대방은 비록 자신은 이행에 착수하지 않았더라도 계약금에 의한 해제권을 행사할 수 없게 된다. '이행에 착수'한다는 것은 외부에서 객관적으로 인식할 수 있는 정도로 채무 이행 행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제를 하는 경우를 의미한다.
특히 매수인이 중도금을 지급한 경우는 명백히 이행의 착수에 해당하여 매도인은 계약금 해제를 주장할 수 없다고 설명한다. 중도금 전액을 현금 대신 자기앞수표로 마련하여 교부했으나 매도인이 수령 거절 의사를 표시한 경우에도 이행의 착수가 인정된다는 판례를 예시로 들었다. 다만, 매도인이 매수인에게 잔금 지급 소송을 제기한 것 자체는 이행의 착수에 해당하지 않는다고 보았다.
또한, 이행기의 약정이 있는 경우에도 당사자가 채무의 이행기 전에 이행에 착수하지 않기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다는 것이 일반적인 법 해석이다. 따라서 전문가 분석은 사안의 경우, 수분양자 乙이 약정된 이행기 전에 분양자 甲의 계좌로 중도금을 지급한 것은 적법한 '이행의 착수'에 해당한다고 판단했다.
분양자의 계약금 배액 지급에도 일방적 해제 불가
결론적으로, 甲(분양자)은 계약금의 배액을 지급하더라도 이미 乙(수분양자) 이행의 착수가 있었으므로 乙과의 분양 계약을 일방적으로 해제할 수 없다는 분석이 제시되었다.
해약금에 의한 해제는 이행 착수 전에만 가능하므로, 이행 착수 후에는 원상회복이나 손해 배상 청구의 문제는 발생하지 않는다. 분석은 부동산 계약에서 중도금 지급 시점과 계약 해제권 행사의 관계를 명확히 제시하며, 약정일보다 앞선 중도금 지급이 계약 해제 가능성을 봉쇄할 수 있음을 보여준다.
헬로티 김근태 기자 |
