대법원 3부(주심 이숙연 대법관)는 소위 '무자본 갭투자' 방식으로 145명의 임차인에게서 수백억 원의 전세보증금을 편취한 사기 혐의로 기소된 피고인들의 상고를 모두 기각하며, 원심의 유죄 판결을 확정[2025년 5월 15일 선고]했다.
이번 판결은 무자본 갭투자를 이용한 전세사기 사건에서 임대인뿐만 아니라 가담한 공인중개사에게도 사기죄의 공동정범 책임이 있음을 분명히 했다는 점에서 의미가 크다.
사건 개요
동탄 오피스텔 '무자본 갭투자' 전세사기 이 사건은 피고인 1, 2(부부)가 화성 동탄 일대에 오피스텔 268채를 소유하며, 당시 매매가격보다 임대차 보증금이 더 높은 점을 악용해 무자본 갭투자를 벌인 데서 시작됐다.
이들은 임대차보증금반환채무를 승계하거나 매매계약 전후로 새로운 임대차계약을 체결하여 받은 임대차 보증금으로 매매대금을 지급하는 '동시 진행' 방식을 사용했다. 여기에 공인중개사 및 중개보조원 부부인 피고인 3, 4는 피고인 1, 2 소유의 오피스텔에 대한 매매 및 임대차계약을 중개하며 범행에 가담했다.
이들의 사기 행위로 인해 총 145명의 임차인이 피해를 본 것으로 조사되었다.
재판 경과 및 원심 판단
1심은 피고인 1에 징역 12년, 피고인 2에 징역 6년, 피고인 3에게 징역 7년, 피고인 4에 징역 12년을 선고하며 유죄를 인정했다. 항소심인 원심은 공소사실 중 일부를 유죄, 일부를 무죄, 일부는 중복 기소로 공소기각 하며 형량을 조정했다. 원심은 사건을 5가지 유형으로 분류하고, 제1유형(매도인과 임차인 사이에 임대차계약이 먼저 체결되고 피고인 1, 2가 임대차보증금반환채무를 승계한 경우)에 대해서는 피고인들의 공모 근거가 없다며 무죄를 선고했다.
그러나 나머지 유형(제2, 3, 4, 5유형)에 대해서는 다음과 같은 이유로 유죄를 판단했다.
무자본 갭투자의 위험성
임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높고, 특히 단기간에 수백 채의 오피스텔을 매수하여 개인이 부담하기 어려운 수백억 원 규모의 임대차보증금반환채무를 진 상황에서 이러한 사정을 임차인에게 고지했다면 임차인이 계약을 체결하지 않았을 것이라는 거래 관념과 경험칙에 부합한다고 보았다.
대책 부재
오피스텔의 임대차 보증금 및 매매 시세가 일괄적으로 하락하는 경우에 대한 대책이 없었던 점도 지적했다.
공인중개사의 가담
공인중개사인 피고인 3, 4가 피고인 1, 2의 무자본 갭투자를 알면서도 역전세 매물의 추가 매수를 유도하고 중개수수료 등을 지급받음으로써 범행에 적극적으로 가담했다고 판단했다. 이에 따라 원심은 피고인 1에 징역 7년, 피고인 2에 징역 3년 6개월, 피고인 3에게 징역 4년, 피고인 4에 징역 7년을 선고했다.
대법원의 최종 판단
검사와 피고인들 쌍방이 상고했으나, 대법원은 원심의 판단에 법리 오해나 자유심증주의 한계를 벗어난 잘못이 없다고 보아 쌍방의 상고를 모두 기각하고 원심판결을 확정했다. 대법원은 특히 △매도인과 임차인 사이에 임대차계약이 체결된 후 피고인이 오피스텔을 매수한 사안에서 피고인에게 사기 범행이 성립할 수 있는지 여부, △임대인 및 공인중개사가 임차인에게 '무자본 갭투자' 내용을 고지할 의무가 있는지 여부, △이들에게 편취범의가 인정되는지 여부, △임대인과 공인중개사의 공동정범 관계 성립 여부 등 쟁점에 대해 원심의 판단이 정당하다고 결론 내렸다.
이번 판결에 대해 서울 중랑구의 김경옥 개업 공인 중개사는 "부작위(不作爲)에 의한 기망행위의 경우, 상대방이 사실을 알았다면 재산상 처분행위를 하지 않았을 것이라는 '고지 의무'가 인정되는지를 주요 판단 기준으로 제시했다."고 말했다.
이어서 "무자본 갭투자를 통한 전세사기에 대한 경종을 울리고, 특히 공인중개사에게도 그 책임이 있음을 명확히 함으로써 건전한 부동산 거래 질서 확립에 기여할 것으로 기대된다."고 전했다.
헬로티 김근태 기자 |
