대법원 제1부 판결(재판장 대법관 신숙희)인 사건 2022도3103을 경매방해 및 사기미수로 원심의 무죄 판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원에 환송한 사안을 주요 판결로 공시했다.
피고인은 2018년 3월 16일 통영시에서 진행된 부동산 강제경매 사건에 대해, 사실상 임대차 보증금을 지급하고 임차한 사실이 없음에도 불구하고, 허위로 작성된 임대차계약서를 제출하여 경매법원에 신고하였다. 이에 따라 피고인은 경매의 공정을 해하는 행위를 하였다. 이 사안에 대해 원심(2심)은 사건 부동산에는 피고인이 신고한 허위의 임차권보다 선순위인 근저당권이 설정되어 있고 피고인이 신고한 임차권으로는 선순위 근저당권에 대항할 수 없다는 법리와 위 임차권은 경매개시결정등기 이후에야 대항요건과 확정일자 요건을 갖추어서 우선변제권을 행사할 수 없어 피고인이 이를 신고하는 행위는 경매의 공정을 해하는 행위에 해당한다고 보기 어렵다고 보아 경매방해의 점에 관한 1심의 무죄판결을 그대로 유지했었다.
또한 1심이 유죄로 인정한 사기미수의 점에 대해서도 주택임대차보호법상의 우선변제권은 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건과 확정일자를 모두 갖추어야 하는데 피고인이 신고한 임차권은 경매개시결정등기 이후에야 전입신고와 확정일자 요건을 갖추었으므로 결국 피고인은 위 임차권에 근거하여서는 우선변제권을 행사할 수 없어 피고인이 신고한 허위의 임차권으로는 배당요구를 하더라도 피고인에게 임대차 보증금이 배당될 가능성이 없고, 결국 재물의 편취라는 결과 발생이 불가능하다는 이유로 이 역시 무죄로 판단했었다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 경매방해죄는 위계 또는 위력, 기타 방법으로 경매의 공정성을 훼손했을 때 성립되는 범죄이며, 불공정한 결과가 실제로 나타나지 않아도 됨을 들었다. '경매의 공정성을 훼손하는 행위'는 자유롭고 공정한 경쟁을 저해할 가능성이 있는 상황을 만드는 것을 뜻하며, 가격 결정 과정이나 합법적이고 공정한 경쟁 방식을 저해하는 행동도 포함된다고 보았다.
더불어 이는 법적으로 경매 결과에 영향을 줄 수 있는 행동뿐만 아니라, 경매 참여자들의 의사 결정에 실질적인 영향을 줄 수 있는 행동에도 해당하며, 사실심에서는 경매 목적물의 법적 관계, 실제 점유 상태, 경매 과정에서의 권리 신고 내역, 현황 조사 보고서나 매각물건명세서의 내용, 경매 전후로 변하는 법적 관계, 없어지거나 유지되는 권리의 유무 및 그와 같은 권리의 외관 존재 여부 등을 전반적으로 고려하여 피고인의 행동이 법적으로 경매 결과에 영향을 주거나 경매 참여자들의 의사 결정에 실질적인 영향을 주는지를 충분히 심리해야 함을 강조했다.
그러므로 경매 목적물에 관한 권리의 본질과 민사집행법 등 연관된 법률들이 규정한 경매 전후의 권리 변동에 관한 법적 평가만을 기반으로 경매방해죄의 성립 여부를 바로 판단하거나 부정하는 것은 필요한 심리를 제대로 하지 않은 것으로 간주한다고 보아 원심의 판단을 파기하여 피고의 행위는 경매방해죄로 판단했다.
한편 사기미수의 점에 관하여도 주택임대차보호법상의 우선변제권은 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건과 확정일자를 모두 갖추어야 하며 피고인이 신고한 임차권은 경매개시결정등기 이후에야 전입신고와 확정일자 요건을 갖추었으므로 결국 피고인은 근저당권 이후에 허위 임차권에 근거하여서는 우선변제권을 행사할 수 없어 피고인이 신고한 허위의 임차권으로는 배당요구를 하더라도 피고인에게 임대차 보증금이 배당될 가능성이 없음을 들어 무죄로 판단한 사안에 대해서도 해석을 달리했다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 우선변제권에 대하여 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖출 것을 요구하고 있을 뿐이고 경매개시결정등기 전에 대항요건과 확정일자를 갖추어야만 비로소 우선변제권이 있는 것으로 정하고 있지 않다. 또 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 임대차를 계약당사자 아닌 제삼자에게 대항할 수 있도록 하는 것이고, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 임대차의 소멸을 전제로 임대인에 대한 금전 채권자인 임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매에서 우선하여 변제받을 수 있도록 하는 것으로, 양자는 그 내용과 목적, 존속 또는 행사 요건 등이 모두 다름을 들어 이 역시 유죄로 보았다.
관련 업계는 "경매 부동산에 허위로 임대차 계약서를 작성하여 낙찰자에게서 그 허위로 작성된 계약서상의 금전에 대해 배당을 받고자 한 사안은 분명 범죄행위이다. 그러나 경매 진행을 방해하기 위한 의도로 허위 임차권을 생성했으나 말소 기준 권리 이후에 생성된 허위 임차권이라 하여 경매 진행을 방해하지 못하여 범죄 행위가 실현되지 않음과 잉여금이 남지 않은 상태여서 배당을 받지 못하였다고 하여 범죄행위의 실효가 이루어지지 않음을 들어 무죄로 판단한 사안 모두를 명확한 법적 근거를 들어 유죄로 판결한 것이다."라고 해석했다.
관련 업계는 또한, "대법원의 이번 판결로 경매 진행을 방해하는 행위와 부동산의 권리관계를 위조하여 부당 이득을 취하려 한 행위에 대해 그러한 행위가 의도를 실현하지 못하였어도 범죄 행위임을 규정하였고 국가가 개입한 부동산의 법률적 처분행위에 있어 공정한 자유경쟁인 경매 부동산에 대해 모든 국민이 신뢰할 수 있도록 정리한 명확한 판결"이라고 전했다.
헬로티 김근태 기자 |
