상가 임대차 계약, 3기 월세 연체 시 임차인의 불이익
상가 임대차 계약을 체결한 임대인은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조의8에 따라 임차인이 3기의 월세를 연체하면 계약을 해지할 수 있다.
그러나 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 ‘3기에 이르는 월세가 연체된 상태’에서 임대인의 해지 의사가 임차인에게 도달해야 해지의 효력이 발생한다. 즉, 임대인의 해지 통보가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 일부금을 내면 계약은 해지되지 않는다. 그렇다면, 임차인이 3기에 이르는 월세를 연체한 사실이 있는 경우, 임차인은 어떤 불이익을 받을까?
상가임대차법 제10조 제1항 단서 제1호에 따르면, 임대차 기간 중 3기의 월세가 연체된 사실이 있는 경우, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있다. 대법원은 “차임 연체액이 임대차 기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약 관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반한다”고 판시하였다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결).
또한, 권리금 회수 기회에 대해서도 대법원은 “임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임 연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무도 부담하지 않는다”라고 판단하였다.
즉, 임차인이 임대차 기간 중 3기에 이르는 월세를 연체한 사실이 있다면, 임대인은 이를 이유로 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 임차인이 신규임차인을 주선하는 경우에도 권리금 상당의 손해배상 책임을 부담하지 않는다.
법률사무소 명건의 이상옥 대표변호사는 “월세가 3기에 이르도록 연체되었던 사실이 있었던 경우, 그것이 해소되었더라도 임대인은 임차인의 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있으며, 임차인은 상가임대차법에서 보호하는 권리금 회수 기회도 박탈당하게 된다. 따라서 임차인은 월세를 3기의 월세에 이르도록 연체하지 않도록 주의해야 한다”고 강조했다.
헬로티 김근태 기자 |
