최근 이재명 정부가 내놓은 강도 높은 부동산 규제 정책에 대해 시장 곳곳에서 불만의 목소리가 터져 나오고 있다. “내 집을 내 맘대로 살 수 없느냐”는 반발은 단순한 감정의 표현이 아니라, 주택 시장 참여자들이 느끼는 구조적 제약에 대한 반응이기도 하다. 이처럼 전방위적인 수요 억제 정책이 실제 시장에 어떤 영향을 미치는지, 또 그 결과가 바람직한 방향으로 귀결되는지를 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 본 글에서는 해외 주요국의 사례를 통해 과도한 정부 개입이 시장에 어떤 파급효과를 불러왔는지 분석하고, 이를 바탕으로 한국이 나아가야 할 정책적 시사점을 도출해보고자 한다.

부동산 시장은 본질적으로 심리와 기대가 움직이는 생물이다. 정부가 개입한다고 해서 단번에 통제되거나, 수요를 억누른다고 해서 가격이 안정되는 구조가 아니다. 오히려 시장은 늘 우회로를 찾고, 통제의 강도가 높을수록 예기치 못한 방향으로 움직인다. 최근 몇 년간 세계 여러 나라들이 과열된 부동산 시장을 잡겠다며 강도 높은 규제를 시행했다. 그 결과는 놀랍도록 비슷했다. 가격은 잠시 멈췄지만, 거래는 얼어붙고 공급은 줄었으며, 결국 시장은 더 불안정해졌다. 한국 역시 이 흐름에서 완전히 자유롭지 않다. 이번 글에서는 해외의 대표적 사례들을 살펴보고, 그 속에서 우리가 배워야 할 교훈을 이야기하고자 한다.

네덜란드는 전통적으로 복지 중심의 정책을 펼치는 나라다. 정부는 서민 주거 안정을 위해 임대료 상한제, 임차인 보호 강화, 주택 구매 보조금 확대 등의 정책을 잇달아 내놨다. 하지만 이 역시 의도치 않은 결과를 낳았다. 임대 수익이 줄어든 민간 건설사들은 신규 공급을 줄였고, 주택 시장 전체의 매물은 급감했다. 반면 정부 보조금은 수요를 자극해 매수 경쟁을 부추겼다. 결국 임대료는 오히려 폭등했고, 젊은 세대는 주거 사다리에서 밀려났다. 집이 많은데 살 수 있는 사람이 없다는 말이 나올 정도로 공급 위축과 수요 왜곡이 동시에 벌어졌다. 정부의 선의가 시장의 기능을 마비시킨 대표적인 사례다.

싱가포르는 세계에서 가장 철저하게 부동산 시장을 관리하는 나라 중 하나다. 정부는 2009년 이후 10차례 넘는 부동산 냉각 조치를  발표하며 다주택자 세금 강화와 외국인 투자 규제를 이어왔다. 덕분에 단기적인 가격 급등은 억제했지만 그 대가도 컸다. 젊은 세대의 주택 접근성이 낮아졌고, 부동산을 통한 자산 축적 속도는 점점 더 완만해졌다. 결국 시장 안정은 얻었지만 국민의 부 형성 기회는 잃었다는 평가가 나왔다. 정부의 세밀한 통제가 어느 순간 성장의 족쇄로 바뀌는 순간이었다. 부동산을 단순한 투기 수단으로 보지 않겠다는 명분은 옳았지만, 시장 참여의 의욕과 활력까지 동시에 억눌렀던 셈이다.

이제 시선을 한국으로 돌려보면, 우리는 이 세 나라의 그림자를 이미 밟고 있다. 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 확대, 다주택자 세금 강화 등 정책의 방향은 수요 억제 일변도다. 하지만 실제 시장에서는 거래량이 급감하고 공급은 줄며 분양가는 계속 오르는 구조가 나타나고 있다. 결국 시장이 숨을 쉴 공간이 사라진 것이다. 이럴 때일수록 필요한 것은 더 많은 규제가 아니라 시장에 대한 신뢰와 공급 정상화다. 정부가 일시적으로 가격을 잡을 수는 있지만, 구조적인 문제를 해결하지 않으면 오히려 더 큰 반등을 초래할 수 있다.

해외의 사례를 보면 정부의 개입이 강해질수록 시장은 일시적으로 조용해진다. 하지만 그 조용한 공백기가 끝나면 반드시 새로운 기회가 열린다. 중국의 부동산 침체기에는 NPL(부실채권) 거래가 폭발적으로 늘었고, 네덜란드의 공급난 속에서는 재개발과 리모델링 시장이 급성장했다. 싱가포르에서도 규제의 그늘 아래에서 장기 임대형 자산과 상가, 오피스형 부동산으로 투자 패턴이 옮겨갔다. 즉, 규제의 끝은 언제나 구조 전환의 시작이다. 한국 역시 2025년 이후 공급 절벽과 금리 안정이 맞물리면 지금 잠들어 있는 시장이 다시 움직이기 시작할 가능성이 높다. 그때를 준비하는 것이 진짜 투자자의 자세다.

부동산은 결국 삶의 터전이자 경제의 심장이다. 정부의 역할은 이 심장을 조이는 것이 아니라 원활히 뛰게 하는 것이다. 지나친 간섭은 단기적 안정처럼 보일지 몰라도 장기적으로는 시장의 자생력을 무너뜨린다. 중국의 공급마비, 네덜란드의 임대난, 싱가포르의 자산 정체는 모두 그 증거다. 정책의 목표는 통제가 아니라 균형이어야 한다. 시장에 대한 신뢰, 거래의 복원, 그리고 공급의 정상화. 이 세 가지가 맞물릴 때 비로소 부동산 시장은 안정된다. 그리고 그 중심에는 언제나 시장을 읽고, 구조를 해석하며, 변곡점을 먼저 감지하는 사람이 있다. 그것이 바로 우리가 지향해야 할 현명한 투자자의 자세다.

2026년까지 약 60만호 장기임대 물량 만료 예정

저입지·비브랜드 위주로 시장 매물화 가능성

입지·상품에 따른 선별적 대응 필요, 공급 리스크 사전 점검 중요

내년 시장 전망, ‘완만한 상승+명확한 양극화’

소비 위축 속 상가 투자 판단 중요

고금리·물가 부담 속 상가 공실률 고착화

유동인구 감소·온라인 쇼핑 확대 영향 여전
유효 수요 검증된 핵심 상권 내 소형 점포 중심 보수적 접근 유리