상속이 축복이 아니라 짐이 되는 시대 “집 한 채 물려주기 어려운 나라”라는 말이 이제 농담이 아니라 현실이 되었다. 요즘 2030 세대 사이에서는 “상속받고 파산한다”는 블랙코미디 같은 농담까지 떠돈다. 상속세 계산기를 돌려보며 가족 단톡방이 싸늘해졌다는 이야기, 상속받은 집을 팔아 세금을 낸 뒤 남은 금액으로 다시 전세방을 구했다는 사연은 더 이상 인터넷 게시판의 우스갯소리만이 아니다. 최근 30대 직장인 박 모 씨 역시 비슷한 경험을 했다. 어머니가 남겨주신 서울 아파트를 상속받았지만 결국 매각할 수밖에 없었다. 그는 이렇게 말했다. “집을 물려받았는데 기뻐하기도 전에 국세청 문자부터 오더라고요. 결국 부모님이 남긴 마지막 흔적을 팔아 세금을 낸 셈이죠.” 상속이 축복이 아니라 짐이 되는 역설. 이 아이러니 속에서 2025년 하반기, 상속세 개편 논쟁이 다시 불이 붙었다. 30년째 멈춘 세법, 폭등한 자산 이재명 대통령은 9월 기자회견에서 배우자 공제와 일괄 공제를 합쳐 18억 원까지 면제하는 방안을 언급했다. 단순한 공제 한도 상향처럼 보이지만, 그 안에는 중산층의 현실적 고통과 자산 인플레이션의 구조적 문제, 세수 감소라는 국가적 부담이 얽혀 있다.
최근 부동산 시장을 바라보는 시선이 그 어느 때보다 혼란스럽다. 정부는 회복을 말하고 언론은 상승 신호를 보도하지만, 체감 시장은 여전히 한파다. 통계는 제각각이며, 현장에서는 분양가가 연일 최고가를 경신하고 있다. 그 와중에 외국인 투자자들은 조용히 자산을 사들이고 있다. 이처럼 ‘분양가 상승’, ‘통계 신뢰 붕괴’, ‘외국인 활황’이라는 상반된 흐름이 동시에 나타나는 상황은 단순한 가격 논리로는 설명되지 않는다. 지금 시장을 해석하기 위해서는 세 가지 키워드를 중심으로 보다 입체적인 시선이 필요하다. 통계는 오르는데 시장은 얼어붙었다 : 신뢰의 공백 최근 한국부동산원과 민간조사기관 간의 통계 엇갈림이 시장에 적지 않은 혼란을 주고 있다. 같은 시점, 같은 지역을 두고 어떤 기관은 ‘상승’, 또 다른 곳은 ‘보합’ 혹은 ‘하락’이라 발표한다. 예를 들어, 수도권 아파트값 주간 변동률을 두고 한국부동산원은 ‘3주 연속 상승’이라 한 반면, 부동산R114는 ‘매매가 하락세 전환’이라 밝혔다. 이처럼 신뢰 기반이 무너진 통계는 투자 판단의 기준을 흐리게 만들고, 매수자와 매도자 모두에게 의사결정 리스크를 안긴다. 통계 신뢰가 무너지면 시장은 제 기능을 하지 못한
최근 이재명 정부가 내놓은 강도 높은 부동산 규제 정책에 대해 시장 곳곳에서 불만의 목소리가 터져 나오고 있다. “내 집을 내 맘대로 살 수 없느냐”는 반발은 단순한 감정의 표현이 아니라, 주택 시장 참여자들이 느끼는 구조적 제약에 대한 반응이기도 하다. 이처럼 전방위적인 수요 억제 정책이 실제 시장에 어떤 영향을 미치는지, 또 그 결과가 바람직한 방향으로 귀결되는지를 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 본 글에서는 해외 사례를 통해 과도한 정부 개입이 시장에 어떤 파급효과를 불러왔는지 분석하고, 이를 바탕으로 한국이 나아가야 할 정책적 시사점을 도출해보고자 한다. 부동산 시장은 본질적으로 심리와 기대가 움직이는 생물이다. 정부가 개입한다고 해서 단번에 통제되거나, 수요를 억누른다고 해서 가격이 안정되는 구조가 아니다. 오히려 시장은 늘 우회로를 찾고, 통제의 강도가 높을수록 예기치 못한 방향으로 움직인다. 최근 몇 년간 세계 여러 나라들이 과열된 부동산 시장을 잡겠다며 강도 높은 규제를 시행했다. 그 결과는 놀랍도록 비슷했다. 가격은 잠시 멈췄지만, 거래는 얼어붙고 공급은 줄었으며, 결국 시장은 더 불안정해졌다. 한국 역시 이 흐름에서 완전히 자유롭지 않다. 이번
부동산은 한국 사회에서 단순한 자산이 아니라 ‘계급을 결정하는 시스템’이 되었다. 집값은 경제적 지표를 넘어 정치적 민감 사안으로 자리 잡았고, 특히 지난 몇 년간의 급등은 세대 간 갈등과 자산 불평등을 심화시키는 기폭제가 되었다. 문재인 정부 시기 본격화된 집값 상승은 단순한 시장 흐름이 아닌 정책 실패와 신뢰 붕괴의 상징으로 인식되었으며, 이를 극복하겠다는 의지를 내세운 이재명 정부 역시 부동산 정상화를 핵심 국정과제로 내세우고 있다. 본 칼럼에서는 두 정부의 부동산 정책 기조와 실제 실행 여부, 시장 반응, 구조적 한계, 그리고 향후 3년간의 공급 전망과 투자자 관점의 리스크 요인까지 폭넓게 분석해본다. 지금 이 시점은 부동산 시장의 변곡점일 수 있으며, 투자자와 실수요자 모두 ‘방향을 보는 눈’이 필요한 때다. 정책 기조의 차이 : 수요 억제 vs 공급 중심 문재인 정부는 “부동산으로 돈 벌 수 없는 사회”를 만들겠다는 철학 아래 수요 억제에 방점을 둔 강력 규제 정책을 펼쳤다. 대표적으로 2017년 8.2 대책부터 2020년 7.10 대책까지 25차례 넘는 고강도 대책이 이어졌으며, 다주택자에 대한 양도세·보유세 중과, 대출 제한(LTV·DTI 강화
“주택 공급 270만 호.” 정부는 장담했다. 전문가들도 수치를 보고 고개를 끄덕였다. 그런데 정작 현장에서는 이런 말이 터져 나온다. “집이 이렇게 많은데…왜 내 집은 없죠?” 이쯤 되면 이제 깨달아야 한다. ‘공급은 충분하다’는 말이 현실을 왜곡하고 있다는 사실을. 지금 대한민국 부동산 시장에서 가장 심각한 문제는 바로 ‘진짜 필요한 곳에, 필요한 집이 공급되지 않는다’는 것, 즉 ‘공급의 질적 부족’이라는 구조적 맹점이다. 공급은 발표됐지만, 집은 보이지 않는다 2025년 현재, 우리는 역대급 ‘공급 드라이브’의 시대에 살고 있다. 정부는 수도권 127만 호, 전국 270만 호 공급을 천명했고, 지방자치단체들도 ‘도심복합개발’, ‘역세권 재정비’라는 이름 아래 주택 공급을 앞다퉈 홍보하고 있다. 하지만 냉정하게 보자. 그 많은 공급 계획 중, 지금 당장 입주 가능한 집은 얼마나 되는가? 뉴스를 보면 이런 기사들이 쏟아진다. “재건축·재개발 인허가 지연, 아파트 공급 통로도 막혔다” (조선일보) “공급은 발표뿐, 신속한 착공·입주는 언제?” (뉴시스) “LH 의존만으로는 부족…민간 공급은 규제로 막혀” (딜사이트) 공급은 말뿐이고, 실제는 지연되고 있다.
이재명 정부는 출범 이후 부동산 시장 안정을 위해 “공급 확대 + 수요 억제”를 병행하는 전략을 본격화했다. 2025년 6월 발표된 ‘6·27 대책’에서는 주택담보대출(주담대)의 한도를 6억 원으로 제한하고, 2주택 이상 보유자에 대한 대출을 사실상 차단하는 강도 높은 규제가 포함됐다. 이어서 9월에 나온 ‘9·7 공급 대책’에서는 수도권 연 27만 가구, 2030년까지 총 135만 가구를 공급하겠다는 대규모 로드맵이 발표됐다. 10월 15일에는 서울 전역과 경기 일부 12개 지역이 토지거래허가구역으로 추가 지정되며, 투기 수요 차단을 위한 수요 억제 정책에 더욱 힘이 실렸다. 정책 방향성은 긍정적이지만 실행력과 체감 효과의 괴리 공급 확대를 강조한 것은 기존 정부들의 수요 억제 일변도 정책에서 벗어나려는 시도로 해석된다. 기본주택, 공공 직접시행 등도 함께 언급되며, 주택 시장의 구조적 불균형을 해소하려는 장기적 관점이 반영되었다. 반면 대출 규제 강화는 과열된 투자심리와 레버리지 위주의 구매 관행을 억제하고, 가계부채 리스크를 줄이겠다는 목적이 있다. 실수요자와 투자자의 금융 접근을 모두 통제하며 부동산 시장에 자금이 쏠리는 현상을 차단하려는 의도로 볼
2025년 가을, 부동산 시장이 다시 흔들리고 있다. 서울 아파트값이 35주 이상 연속 상승하며 사실상 ‘불장’의 전조를 보이자, 오랫동안 “집값은 반드시 떨어진다”고 외쳐온 폭락론 진영이 스스로 균열을 맞고 있다. 단순한 전망의 오류를 넘어, 시장을 해석하던 신념 체계가 무너지고 있는 시점이다. 이 현상은 단순히 일부 유튜버나 전문가의 논쟁에 그치지 않는다. 부동산을 바라보는 사회적 태도와 정보 소비의 패턴이 바뀌고 있다. 누가 맞느냐보다 어떤 근거로 말하느냐가 중요해진 시대다. 서울 아파트 36주 연속 상승, 규제의 한계 드러나다 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난 2월 초 상승 전환 후 36주째 상승세를 이어가고 있다. 강남 3구를 비롯해 마포·용산·성동 등 주요 지역에서 상승 폭이 확대됐고, 심지어 비규제 지역까지 열기를 보이고 있다. 정부는 연이은 상승세에 조정대상지역 확대, 대출 규제 강화, 세제 압박 등 ‘3번째 부동산 대책’을 예고했다. 그러나 시장은 쉽게 식지 않는다. 이미 기대감이 가격에 선반영되었고, 수요 억제 정책만으로는 구조적 공급 부족을 해소하기 어렵기 때문이다. 서울의 아파트 매물은 빠르게 줄고 있다. 서울 25
사람들이 가장 많이 하는 재테크 고민 중 하나가 바로 “집을 사야 할까, 아니면 계속 임대할까”라는 질문이다. 단기적으로는 임대가 현금 유동성을 유지하는 데 유리해 보인다. 그러나 장기적으로는 매입이 더 나은 선택일까? 단순히 “부동산은 오른다”라는 막연한 믿음만으로 답을 내리기는 어렵다. 대출 이자, 세금, 유지·관리비 같은 현실적인 비용과 함께, 금리·정책·경기 변동이라는 변수까지 고려해야 하기 때문이다. 이 글에서는 20년이라는 시간을 기준으로 매입 거주와 임대 거주를 비교하며, 실제 자산 누적 효과가 어떻게 달라질 수 있는지 짚어본다. 매입과 임대, 출발선의 차이와 지난 20년간 집값 흐름 매입자는 2005년에 수도권 외곽 아파트를 3억 원에 구입했다고 가정한다. 자기자본 30%(9,000만 원), 나머지 70%(2억 1,000만 원)는 대출을 활용한다. 평균 금리는 연 4.5% 수준이다. 반면 임대자는 같은 아파트를 전세나 월세로 살며, 보증금과 매달 월세를 부담하는 구조를 택한다. 대신 초기 자본 중 일부를 투자할 수 있는 기회가 있다. 매입자는 이자와 세금, 유지·관리비가 추가로 발생한다. 임대자는 이사와 계약 갱신 리스크를 안지만 대출 부담은
2025년 가을, 수원 망포역 인근에 분양된 ‘푸르지오 르마크’는 부동산 시장에서 가장 뜨거운 뉴스 중 하나였다. 전용 84㎡가 12억 원을 넘고, 100㎡는 13억 후반까지 찍으며 수원시 기준으로는 유례없는 고분양가였다. “이 돈 주고 누가 청약하냐”는 비판이 이어졌고, 시장 분위기도 냉랭했다. 하지만 예상은 보기 좋게 빗나갔다. 모든 주택형이 1순위에서 청약을 마감했고, 최고 경쟁률은 무려 60.76대 1을 기록했다. 수많은 실수요자와 투자자들이 이 비싼 아파트에 몰린 이유는 무엇일까? 르마크의 분양 결과는 단순한 성공이 아니라, 지금 한국 부동산 시장이 어디를 향하고 있는지를 보여주는 거울이다. 12억 넘는 분양가, 그런데도 통했다 영통 르마크는 사실 시작부터 부담이 컸다. 분양가는 전용 62㎡ 기준 약 8억 8,590만 원, 84㎡는 12억 1,290만 원, 100㎡는 최대 13억 8,220만 원에 달했다. 3.3㎡당 평균 분양가도 3,200만 원이 넘는다. 그런데도 수요는 몰렸다. 주변 아파트와 비교해보면 이해가 간다. 인근의 ‘영통 자이 센트럴파크’는 84㎡ 기준 10억 초반에 분양됐고, 입주 이후 현재 시세는 11억 중후반에 달한다. 또 ‘힐스테
2025년 하반기, 세계 경제의 핵심 키워드는 단연 ‘금리’다. 미극 대통령 도널드 트럼프는 연방준비제도(Fed)를 향해 기준금리 0.5%포인트 인하, 이른바 ‘빅컷(Big Cut)’을 강하게 요구하고 있다. “지금이 인하할 완벽한 시점”이라는 그의 발언은 단순한 정치적 수사를 넘어, 글로벌 금융시장에 직접적인 파장을 던지고 있다. 트럼프의 요구가 실제 정책 전환의 단초가 될지 여부는 아직 불확실하다. 그러나 시장은 이미 반응하고 있다. 미국의 통화정책 변화는 곧장 환율, 자산 가격, 투자 심리를 흔들며 한국 경제에도 연쇄적인 파급을 일으킨다. 특히 부동산 시장은 이러한 외부 충격에 가장 민감한 자산군 중 하나다. 트럼프의 발언, 미국의 금리 기조 전환 가능성, 그리고 한국의 정책 대응은 향후 부동산 시장의 방향성을 가늠할 수 있는 주요 변수로 떠올랐다. 금리 인하, 소비는 멈췄는데 집값은 달렸다 흥미로운 점은 금리 인하가 실물경제보다 자산시장에 더 직접적인 영향을 미쳤다는 것이다. 한국은행과 민간 리서치 기관들은 최근 "기준금리를 인하했음에도 소비와 투자는 유의미하게 회복되지 않았다"고 분석했다. 반면 서울을 중심으로 한 아파트 가격은 빠르게 반등했다. 한
2025년 9월, 정부는 “매해 신도시 하나씩”을 공급하겠다는 다소 파격적인 구상을 발표했다. ‘9·7 주택공급 확대 대책’의 핵심은 향후 5년간 수도권에 연평균 27만 가구, 총 135만 가구를 착공하겠다는 것이다. 단순한 인허가 계획이 아닌, 실제 착공을 기준으로 삼겠다는 점에서 기존 공급 정책과는 분명히 궤를 달리한다. 이에 따라 많은 이들이 이번 대책의 실효성과 실행 가능성에 주목하고 있다. 그렇다면 과거의 유사한 공급 대책들은 어떤 방식으로 실행되었으며, 이번 정책과는 무엇이 같고 무엇이 다른가. 이 글에서는 1기와 2기 신도시 사례를 중심으로 비교하고, 현재 정책이 수도권 부동산 시장에 미칠 영향을 함께 짚어본다. 1989년 정부는 급등하는 집값과 서울로의 인구 집중 문제를 해결하기 위해 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 등 다섯 개 지역을 1기 신도시로 지정하고 대규모 개발을 추진했다. 약 29만 가구를 공급한 이 개발은 당시로서는 전례 없는 규모였으며, 주택시장 안정화에 큰 전환점이 되었다. 당시의 성공은 단지 계획 수립에 그치지 않고, 택지개발촉진법이라는 강력한 수단을 통해 행정 절차를 일원화하고 속도를 높인 점에 있었다. 인허가 과정을 간소
신도시가 아닌 ‘고밀도 개발’이 진짜 대안이다 서울의 집값은 언제 안정될까. 매년 되풀이되는 질문이지만, 뾰족한 해답은 아직 나오지 않았다. 정부는 수도권 외곽에 신도시를 짓고, 청년과 서민을 위한 공공분양 확대를 외치며 공급 확대를 강조해 왔다. 하지만 서울의 주택 수요는 여전히 줄어들지 않고, 도심 핵심지의 집값은 꾸준히 오르고 있다. 왜일까? 올해 초 발표된 주택보급률 통계에 따르면, 서울의 주택보급률은 93.6%로 전국 최하위다. 반면 경기도는 99.3%, 인천은 99.1%로 거의 포화 상태에 가깝다. 특히 경기도는 전국 미분양 아파트 1위를 기록했다. 서울에서 수요를 분산시키겠다고 외곽에 신도시를 만든 결과, 오히려 수요-공급의 미스매치가 더 커진 셈이다. 서울은 집이 부족한 도시다. 그런데 공급할 땅은 부족하고, 정비사업은 규제로 가로 막혀 있다. 그 사이 서울로 진입하려는 수요는 계속 늘어난다. 부동산R114 자료에 따르면 최근 3년간 서울의 가구 수는 매년 5만 3,000가구씩 증가했지만, 주택은 3만 3,000가구 밖에 늘지 않았다. 매년 2만 가구의 초과 수요가 누적되고 있는 것이다. 그럼에도 정부는 공급 확대의 방향을 서울이 아닌 외곽으로
2025년 중반에 접어든 지금, 국내 부동산 시장은 전례 없는 복합 국면에 놓여 있다. 정책, 금리, 수요, 그리고 공급이라는 기본 축이 동시에 요동치고 있으며, 단기적인 가격 흐름만으로는 전체 지형을 파악하기 어려운 시기다. 특히 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2025년 주택시장 7대 이슈’ 보고서는 이 같은 현실을 냉철하게 정리해 주고 있다. 보고서에 따르면, 지금의 시장은 표면적으로는 거래 침체와 가격 반등이 동시에 나타나는 ‘혼성 상태’다. 그리고 그 중심에는 단순한 사이클이 아닌 구조적 공급 부족이라는 본질적인 문제가 자리 잡고 있다. 공급 부족이 불러올 장기적 구조 변화 2022년부터 시작된 분양 감소는 단순한 일시적 현상이 아니다. 연평균 분양물량이 30만 호 이하로 감소하며, 이는 과거 10년 평균(34.1만 호)을 하회한다. 특히 서울과 수도권은 사업성 부족, 인허가 지연, 조합 분쟁 등으로 신규 공급이 크게 줄어든 상태다. 반면 수요는 여전히 살아 있고, 이는 시장 내 불균형을 고착화시킬 위험 요소로 작용하고 있다. 그 결과, 매수심리는 얼어붙었지만 가격은 다시 오르고 있다. 2025년 8월 현재, 서울 아파트 실거래량은 전월 대비 75
2025년 하반기, 한국 부동산 시장은 지난 수년간의 조정기를 지나 새로운 전환점을 맞고 있다. 최근 경매시장에 대한 관심이 높아지면서 많은 투자자들이 경매 낙찰가율, 경쟁률, 물건 수 등에 주목하고 있지만, 현시점에서는 한 가지 더 중요한 기회를 간과하고 있는 경우가 많다. 바로 ‘급매 매물’이다. 최근 경매시장은 코로나 이후 유동성 파티가 끝나고, 금리 상승과 함께 압박을 받은 자산가들의 ‘현금화 매물’이 쏟아져 나오며 뜨거운 주목을 받고 있다. 서울·수도권을 중심으로 아파트 경매 건수가 급격히 증가했고, 인기 지역에서는 감정가를 훌쩍 넘는 낙찰가도 속출하고 있다. 그러나 이면을 들여다보면, 경매는 결코 ‘모두의 기회’는 아니다. 첫째, 경매는 시간과 절차가 길고 복잡하다. 물건 조사, 권리 분석, 입찰 절차, 명도까지. 특히 초보자에게는 진입장벽이 높다. 둘째, 최근 금융 규제와 대출 제한은 경매 자금 확보를 더욱 어렵게 만들고 있다. 셋째, 경매 낙찰가율이 올라가고 있다는 것은, 그만큼 ‘싸게 사는’ 기회는 줄고 있다는 반증이기도 하다. 이러한 시장 환경 속에서 진정한 기회는 의외로 “급매”에서 발견된다. 급매는 경매보다 빠르고 단순하며, 복잡한 권리
6월 27일 대출 규제 시행 이후 부동산 시장의 분위기는 뚜렷하게 변했다. 서울 아파트 매매 거래량은 전월 대비 75%가량 줄었고, ‘상승 거래’ 비중 역시 눈에 띄게 감소했다. 숫자만 보면 충격적이지만 가격이 즉각 폭락한 것은 아니다. 오히려 9억 이하 구간에서 거래가 붙으며 저가대 중심의 ‘체인저 시장’이 열렸다. 이 변화의 핵심에는 대출 한도 총량 규제가 만들어낸 ‘가격대의 상자’가 있다. 수도권과 규제지역에서 주담대 총액이 6억으로 제한되면, 일반적인 담보인정비율(LTV)을 적용했을 때 집값 상단은 약 9억에 맞춰진다. 이 구간 이하의 수요는 다시 활력을 얻었지만, 그 이상 가격대에서는 현금 보유 여부가 매수 여부를 결정짓는 핵심 요소로 부상했다. 초고가 구간은 원래 레버리지가 낮아 충격이 크지 않지만, 9억~20억의 중·고가 시장은 체감 한파가 심하다. 이번 규제는 ‘6억 상한’에 더해 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계가 결합한 형태다. 금리 인상 가능성을 반영해 차주의 상환 능력을 더 보수적으로 계산하는 방식이어서, 총대출 여력은 한 번 더 줄었다. 이런 환경에서 규제 직전 ‘선대출’ 수요가 급증한 것도 같은 맥락이다. 대출 제한을 피하려는
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UPDATE: 2025년 12월 09일 01시 44분
