이재명 정부가 6월 말 발표한 첫 부동산 대책은 수요를 억제하면서도 중장기 공급 확대를 병행하겠다는 전략적 의도가 뚜렷하게 담긴 조치였다. 특히 이번 정책은 과거와 달리 단기적인 시장 과열을 단속하는 데 그치지 않고, 시장 구조 자체를 손보려는 움직임으로 평가된다.
주택담보대출 한도를 수도권 기준 최대 6억 원으로 제한하고, 다주택자에 대한 신규 대출을 차단하며 실거주 요건을 강화한 점은 수요 측면의 직접적인 압박이다. 반면 공급 측면에서는 3기 신도시를 비롯해 도심 내 유휴부지 활용, 공공임대 확대, 재건축·재개발 활성화를 언급하며 주택 공급 기반의 체질 개선을 시도하고 있다.
이 같은 정책은 주택 시장에 여러 방향으로 영향을 미치고 있다. 먼저 수요 억제 효과는 서울 강남권과 마용성, 주요 수도권 지역의 고가 주택 거래 위축으로 바로 나타나고 있다. 대출이 제한되면서 중산층 이상의 실수요자들조차 진입장벽을 실감하고 있으며, 일부 시장에서는 다시 전세 수요가 증가하고 있다.
그러나 문제는 이 전세 수요를 감당할 만한 매물이 부족하다는 데 있다. 금리 인상 이후 다수의 임대인이 월세 전환을 선호하게 되었고, 이에 따라 무주택자나 청년층, 고정 소득이 불안정한 세입자들은 주거비 부담에 대한 불안감을 더욱 크게 느끼는 분위기다. 결국 이번 정책은 실수요자 보호라는 명분에도 불구하고, 전세 시장 불안이라는 부작용을 낳을 가능성 또한 함께 안고 있다.
한편, 투자자 입장에서는 규제의 강도가 높아졌지만 반드시 시장에서 빠져야 할 이유만 있는 것은 아니다. 이번 정책으로 인해 부동산 자산에 대한 평가 기준이 재편되고 있으며, 자산 간 양극화가 더 심화되는 흐름이 예상된다.
핵심 지역의 우량 자산은 오히려 희소성이 부각되며 프리미엄이 강화될 수 있고, 3기 신도시나 택지개발지구처럼 향후 공급과 인프라가 집중될 지역에서는 선제적 매수 기회가 생길 수 있다. 또한 정책 발표 이후 주택시장은 전반적인 거래 절벽 국면에 들어섰지만, 이는 단기 조정기를 거친 후 일정한 가격 안정 기반 위에서 점진적인 회복의 기회를 만들 수 있는 조건이기도 하다.
향후 5년간 주택 시장은 세 단계로 전개될 가능성이 크다. 2025년부터 2026년까지는 대출 규제와 고금리 부담, 전월세 시장 불안정성으로 인해 전체적으로 보합세 내지 완만한 하락 국면을 보일 수 있다. 그러나 2026년부터 2028년까지는 정부의 공급 확대 계획이 실제로 실현되기 시작하면서, 공급 사이클의 회복과 함께 주택시장도 점진적인 거래 정상화 흐름에 들어설 것으로 예상된다. 이 시기에는 특히 입주가 본격화되는 지역 중심으로 실거주 수요가 유입되며 국지적 상승장이 나타날 수 있다.
2028년 이후에는 중장기적으로 안정화된 공급 기반과 정책 유연성이 맞물리며, 시장은 보다 실수요 중심으로 구조가 재편될 가능성이 높다. 다만 이 과정에서도 지역 간, 상품 간 양극화는 더욱 심화될 것이며, 수도권 핵심지와 지방 광역시 일부를 제외하면 고른 상승보다는 차별화된 회복이 예상된다.
결론적으로 이재명 정부의 부동산 정책은 과거의 단기 대응 방식과는 결을 달리한다. 단순한 가격 억제에서 벗어나 금융, 공급, 세제, 구조적 개혁까지 모두 엮여 있는 다층적인 구조 개편이며, 이로 인해 부동산 시장은 향후 5년 동안 단절과 반등, 조정과 재편이 반복되는 복합적 국면을 거치게 될 것이다. 투자자와 실수요자 모두 자신의 위치와 목적에 따라 전략적 대응이 필요하다.
규제에 당황해 매수 타이밍을 놓치기보다는, 지금은 관찰과 분석, 선별의 시간이자 다음 기회를 위한 포지션을 정비할 때다. 시장은 항상 조용한 시점에서 움직이기 시작하며, 반등은 가장 불확실한 구간에서 시작되기 마련이다.
