성공적인 상가 투자를 위한 현명한 통찰력에 대한 명언 중에 '빨대 효과'와 '소매 인력 법칙'을 아는 자, 실패를 줄인다! 라는 말이 있다. 상가에 있어서 원론적인 명언이라고 아니할 수 없다. 상가가 가지고 있는 수많은 성공 요인과 실패 요인을 짚어보기에 앞서 용어부터 정리하고 가야 하는 이유는 이 문장이 가지고 있는 상가 투자 성공의 기본적인 정의가 너무나 함축적으로 잘 나타나 있기 때문이다. 

 

상가투자 성공의 꿈

 

직장인의 꿈이 내 집 마련이라면, 인생의 중견 시기에 접어든 많은 이들에게 '상가 투자'는 안정된 노후와 추가적인 수익을 기대하는 새로운 꿈으로 다가오곤 한다. 유독 개인사업자가 많은 우리나라에서는 번듯한 상가 건물주로서 성공적인 삶을 꾸려가는 모습을 보며 자연스레 상가 투자에 관심을 가지게 되는 경우가 많다.

 

 

하지만 꿈만 꾸기엔 현실은 녹록지 않다. 상가 투자로 큰돈을 벌거나 안정된 노후를 보내는 것이 보장되느냐고 묻는다면, 오히려 실패 사례를 더 많이 접하게 되는 것이 사실이다. 그 이유는 바로 상가가 가지고 있는 '환경 변화에 가장 민감한 특성'을 가지고 있기 때문이다.

 

'민감한 특성'이라는 말이 추상적으로 들릴 수도 있지만, 아래 예로 든 철도 교통을 통해 그 의미를 파고들어 보면 무릎을 '탁' 치게 될 것이다.

 

접근성의 함정: 상가 활성화의 '양날의 검'

 

상가 투자의 핵심 요소 중 하나로 꼽히는 것이 바로 '접근성'이다. 도로나 철도와 같은 교통수단은 유동 인구를 늘리고 입지를 강화하는 데 결정적인 역할을 한다. 지하철 노선이 계획되고, 확정되고, 공사가 시작되어 마침내 준공되면 주변 지가는 상승하고, 자연스럽게 역 주변으로 상가가 형성된다. 겉으로 보기엔 성공이 보장된 투자처럼 보인다.

 

하지만 여기서 역설적인 현상이 발생하기도 한다. 분명히 역이 새로 생겼는데도 불구하고, 어떤 지역의 상업은 번성하기는커녕 오히려 쇠퇴하는 경우가 생기는 것이다. 이러한 현상을 간과하고 투자했다가는 평생 모은 재산과 꿈이 한순간에 사라질 수도 있다.

 

이러한 현상이 발생하는 이유는 바로 교통수단이 가진 '이중적인 역할' 때문이다. 지하철의 빠른 이동 속도와 편리성은 내가 투자한 상권으로 외부인을 유입시키는 긍정적인 효과도 있지만, 동시에 외부로의 유출을 부추기는 '인솔자' 역할을 하기도 한다. 당연히 지하철은 한 방향으로만 움직이는 것이 아닌 것에 기인한다. 

 

'빨대 효과'와 '소매 인력 법칙'의 그림자

 

여기서 중요한 것이 바로 '빨대 효과(Straw Effect)'와 '레일리의 소매 인력 법칙(Reilly's Law of Retail Gravitation)'이다.

 

'빨대 효과'란, 지하철이나 고속도로, 철도 등이 개통되면서 오히려 소규모 지역 상권의 소비자들이 대도시의 더 크고 매력적인 상권으로 '쭉 빨려 나가' 소비하게 되는 현상을 말한다. 내가 사는 동네에도 상업 지역이 있지만, 지하철의 발달로 접근성이 좋아지면서 먼 거리에 있는 더욱 화려하고 다양한 상품과 서비스를 제공하는 상업 지역으로 이동하여 소비 활동을 하게 되는 것이다. 이러한 현상은 인천 도시철도 2호선 개통 이후 주안역 상권의 오피스 임대료가 크게 하락한 사례에서도 찾아볼 수 있다.

 

이러한 소비 유출 현상의 배경에는 '레일리의 소매 인력 법칙'이 자리 잡고 있다. 이는 두 도시(또는 상권) 사이에 존재하는 소비자들에 대해 두 도시가 미치는 상권의 범위와 경계를 설명하는 이론이다. 쉽게 말해, 상업지역의 규모(점포의 수, 상품의 다양성, 서비스의 질 등)와 거리(접근성)에 비례하여 소비자를 끌어당기는 힘이 달라진다는 것이다. 교통수단의 발달로 거리가 단축되거나 이동 편의성이 증대되면, 소비자는 규모가 작고 덜 매력적인 근거리 상권보다는, 좀 더 멀더라도 규모가 크고 매력적인 상권으로 발길을 돌리게 되는 경향이 강해진다.

 

결과적으로 지하철 개통과 같은 교통의 발달은 모든 지역 상권에 무조건적인 호재가 되는 것이 아니다. 오히려 소비자의 이동 동선을 자세히 분석하지 않으면, 편리한 교통망이 오히려 우리 동네의 소비를 '빨아들여' 가는 결과로 이어질 수 있음을 명심해야 한다.

 

따라서 성공적인 상가 투자를 위해서는 단순히 역이 생긴다는 사실에 안주하지 않고, 새로운 교통망이 소비자의 흐름을 어디로 이끌 것인지, 나의 상권은 '유입'될 것인가, 아니면 '유출'될 것인가를 심층적으로 분석하는 현명한 통찰이 필요하다.

 

헬로티 김근태 기자 |