실거주 없는 외국인은 수도권 주택을 살 수 없다. 국토부가 서울 전역과 인천 7개 구, 그리고 경기도 23개 시군을 허가구역으로 지정하고 해외 자금 출처와 비자 유형 신고를 의무화한다. 2025년 8월 25일, 국토교통부가 8월 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시 전역과 인천, 그리고 경기도 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 이는 실거주 의무를 부여하고 외국인의 투기 목적 주택 취득을 제한하기 위한 강력한 조치다. 

 

새롭게 지정된 허가구역은 8월 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 효력을 발생하며, 시장 상황에 따라 연장될 수 있다. 서울시 전 지역과 인천의 중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 총 7개 구, 그리고 경기도의 수원, 성남, 고양, 용인, 안산, 안양, 부천, 광명, 평택, 과천, 오산, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 김포, 화성, 광주, 남양주, 구리, 안성, 포천, 파주 총 23개 시군이 허가구역이다. 이번 조치에 따라 허가구역 내 주택을 거래하려는 외국인은 사전 허가를 받아야 하며, 허가 없는 거래는 무효가 된다.

 

여기서 외국인 등은 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인, 외국 법인, 외국 정부 등을 포함하며, 주택은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등이 해당한다. 특히 주거지역 토지 거래 면적 6제곱미터 이상일 경우 허가 대상에 포함된다.

 

 

실거주 의무 및 이행강제금 부과에 관해서는, 주택 취득 허가를 받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 하며, 이후 2년간 실거주 의무를 지켜야 한다. 만약 이를 위반할 경우 주택 소재지의 시군구청장은 3개월 이내의 기간을 정하여 이행 명령을 내리고, 이를 따르지 않을 시 토지 취득가액의 10퍼센트 이내에서 이행강제금이 반복적으로 부과될 예정이다. 나아가 실거주 의무 불이행이 확인되면 허가 취소까지 검토될 수 있다. 해외 자금 출처 및 비자 유형 신고 의무도 확대된다.

 

또한, 국토교통부는 부동산 거래법 시행령을 개정하여 자금조달계획 및 입증 자료 제출 의무를 강화할 방침이다. 현재 투기과열지구에만 적용되는 이 의무가 허가구역 내 거래에도 확대 적용될 예정이며(2025년 말 예정), 외국인의 자금조달계획 내용에는 해외 자금 출처 및 비자 유형(체류 자격) 등을 의무적으로 추가 신고하도록 한다.

 

이는 해외 자금 불법 반입이나 무자격 임대 사업 등을 적발하는 데 활용될 것이다. 강력한 조사 및 국제 공조로 투기 행위 차단에도 나선다. 앞으로는 외국인 주택 거래에 대한 상시 및 기획 조사가 더 강화된다. 조사 결과 외국인의 해외 자금 반입이 자금세탁 등으로 의심되면 금융정보분석원에 통보되어 해외 금융정보분석원에 전달될 수 있다. 또한 양도차익과 관련하여 해외 과세당국의 세금 추징이 필요하다고 판단될 경우 국세청에 통보하여 해외 과세당국에 전달하는 등 국제 공조도 적극적으로 이루어질 계획이다.

 

이상경 국토교통부 제1차관은 이번 대책은 해외 자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것으로 외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거 복지에 이바지할 것이라고 강조했다.

 

헬로티 김근태 기자 |